안녕하세요. 오늘은 전세 사기 피하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
요즘 전세 사기로 많은 사람들이 피해를 보고 있는 것 다들 알고 있을거라 생각됩니다.
그래서 오늘 오전 가장 많은 피해자들이 발생한 인천에서 전세피해자지원센터를 오픈하였다고 합니다.
오늘부터 정식 업무를 시작한 전세피해자지원센터에는 아주 많은 사람들이 비슷한 수법으로 전세 사기피해 호소 하고 있는 중이라고 합니다.
그래서 오늘은 전세 사기 피하는 방법으로 계약 시 꼭 넣어야 하는 특약 6가지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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전세 사기 피하는 방법 – 전세자금 대출
전세 사기 피하는 방법으로 가장 먼저 소개해 드릴 특약은 전세자금 대출입니다.
전세자금 대출 시 세입자 자격은 충분하지만, 임대인이나 임차물에 대한 하자로 인해 전세대출이 안되는 경우가 가끔 발생하게 됩니다. 계약금을 납입했다면 결국 계약금 몰취로 분쟁이 발생할 수 있습니다.
그러니 전세자금 대출 실행을 전제로 “전세자금 대출이 안 되는 경우 계약금을 꼭 반환한다” 이런 특약을 꼭 기재하시 바랍니다.
전세 사기 피하는 방법 – 전세금반환 보증보험
두번째로 소개해 드릴 특약은 바로 전세금반환 보증보험입니다.
임차목적물을 조사할 경우 전세보증보험을 신청 한 후 임대인에게 바로 통지를 해줍니다.
이것은 바로 전세보증금반환채권을 양도하는 것입니다. 그렇기 때문에 양도 통지가 전달되는데 이런 통지를 임대인이 갑자기 받게 되면 분쟁이 발생하는 경우들도 있습니다. 그렇게 되는 경우에는 전세 살면서 좋지 않은 상황이 발생할 수도 있습니다.
그렇기 때문에 계약 시 계약서에 세입자는 전세보증보험을 가입할 테니 협조해주길 바란다는 특약을 꼭 기재하시기 바라며, 만약 임차목적물의 하자로 가입이 거절될 경우에는 계약금을 꼭 반환해야한다는 내용도 들어가야 합니다.
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전세 사기 피하는 방법 – 등기부상 권리 변경
세번째로 소개해 드릴 특약은 바로 등기부상 권리 변경입니다.
임대인이 자금 지급일 다음날까지 담보권이나 전세권 등을 등기부에 발생시키지 않는다는 특약을 꼭 기재하셔야 합니다.
대항력은 전입신고를 한 후 다음날 발생합니다. 만약 임대인이 잔금 지급일 당일에 근저당이나 전세권을 설정하면 순위가 밀리게 되면서 혹시나 경매 같은 것을 했을 때 피해를 입을 수도 있습니다.
전세 사기 피하는 방법 – 소유권 이전 등기
네번째로 소개해 드릴 특약은 바로 소유권 이전 등기입니다.
이 소유권 이전 등기는 전세보증보험과 관련이 있는 것으로 전세보증보험 심사과정에 있어서 혹시 갑자기 소유자가 바뀌게 되는 경우에 세입자가 계획한 것들이 미뤄지게 됩니다.
그럴때 전세보증보험 가입이 안 되는 것은 아니지만 가입 절차에 있어 에러 사항을 겪을 수도 있으므로 이런 특약조건도 꼭 기재하셔야 합니다.
전세 사기 피하는 방법 – 체납 세금
다섯번째로 소개해 드릴 특약은 바로 체납 세금입니다.
경매 시 손해를 입을 수 있어서 임대인에게 체납된 세금이 없어야 합니다.
특약으로 체납된 국세나 지방세가 없음을 임차인에게 고지해야하며 만약 잔금 지급일 전날까지 체납액이 있다면 반드시 체납액을 상환해야 한다는 내용을 기재하셔야 합니다.
만약 체납액을 완납하지 않고 아직 남아 있다면 계약을 해지할 수 있으며, 지급한 계약금이나 보증금을 반드시 반환해야 한다는 내용도 꼭 기재하셔야 합니다.
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전세 사기 피하는 방법 – 임차기간 중 매매
마지막으로 소개해 드릴 특약은 바로 임차기간 중 매매입니다.
임대인 임대차 계약 기간 동안 임차 물건을 매매하는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우가 대표적인 전세 사기 중 하나라고 보시면 되십니다. 빌라왕 같은 경우에도 집주인이 빌라왕에게 임차 기간 중 부동산을 팔아버려서 생긴 사기 수법입니다.
물론 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계가 반드시 일어나야 합니다. 문제는 임차인으로서 돈이 많은 임대인과 돈이 없는 임대인은 보증금 반환에 아주 많은 차이가 발생하기 때문입니다.
따라서 계약 기간 중 매매 계약체결 시 반드시 임차인에게 고지해야 한다는 특약이 필요합니다.
하지만 문제는 일반적으로 임차인에게 고지를 하는 임대인은 많이 있지 않습니다. 그래서 임차인들은 그 사실을 잘 모르고 넘어가는 경우들이 거의 대부분입니다. 훗날 그 사실을 알고 나서 반환요청을 하여도 주지 않는 경우들이 아주 많이 있습니다. 그러니 꼭 특약으로 반드시 기재하셔야 합니다.
새로운 매매계약이 완료되었다는 고지를 받았을 경우 새로운 임대인을 믿을 수가 없다면 임차인은 임대인 지위 승계를 거부하고 임대차를 종료할 수 있습니다.
임대차 계약 체결 시 임차인이 확인해야 할 사항
- 임차주택의 표시 – 등기부등본 기준 부동산 소대지와 면적 등이 맞게 표시되어 있는지 확인해야 합니다.
- 계약내용 – 보증금, 계약금, 잔금의 금액과 일정이 임차인이 알고 있는 사항과 기재사항이 같은지 꼭 확인하여야 합니다.
- 특약사항 – 깡통전세, 근저당을 막기 위한 특약기재를 꼭 해야합니다.
- 임대차인 및 공인중개사 정보 – 임차인, 임대인, 공인중개사 정보가 맞게 기재되었는지 확인해야합니다.
- 보증금, 계약금, 자금입금 과정에서 건물소유주 명의의 계좌번호로만 입금해야합니다.
- 건물등기부와 토지대장상 동, 호수, 면적이 일치하는지 꼭 확인하셔야 합니다.
- 근저당이 있는 주택의 경우 근저당 말소 조건으로 계약을 체결해야합니다. 잔금일 전까지 근저당권을 말소하기로 하는 특약을 기재하고 계약을 진행해야만 합니다.
이 글을 마치며…
오늘은 전세 사기 피하는 방법에 대한 정보를 알아보았습니다.
조금만 공부하면 전세금을 지킬 수 있으므로 전세 계약을 할 때는 꼼꼼히 잘 살펴보고 계약하시기 바랍니다.
오늘도 이 글을 끝까지 읽어주신 분들에게 감사의 말을 전하며
늘 행복과 축복이 함께하길 기원합니다.