최근 온라인에서 전세 계약 만기일이 다 되어도 새로운 세입자가 오지 않아 불안해하는 글들이 적지 않습니다. 특히 아파트보다도 빌라 세입자인 경우가 더 걱정이 많이 있을것입니다. 상대적으로 훨씬 불안할 수밖에 없는 구조를 안고 있어서입니다.
그래서 빌라 전세 시장이 아파트전세 시장 보다 훨씬 위축되어 있는 것입니다.
높은 금리, 아파트 매매, 전세 시장의 하락 등 여러가지 원인들이 있지만 최근 사회적 문제가 된 빌라와 전세 사기처럼 이런 일들을 당하지 않아야 할 것입니다.
그래서 지금부터 이런 나쁜 사기를 당하지 않기 위한 전세계약 주의사항 들을 살펴보도록 하겠습니다.
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전세계약 주의사항 – 전세 사기
올해 1월 17일 주택도시보증공사에 따르면 지난해 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못해 생긴 전세보증보험 보증사고는 5443건이라고 합니다. 2021년 2799건 보다 무려 94.5%나 급증했다는 것이 정말 믿기지 않는 사실입니다.
전세보증보험은 세입자가 자신의 보증금을 지키기위해 가입하는 상품입니다..전세 계약 만료 시 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 주택도시보증공사가 일단 가입자인 세입자에게 보증금을 지금한 뒤 집주인에게 구상권을 청구해 돈을 받아내는 구조입니다.
전세계약 주의사항 – 대책을 위한 업무협약
국토교통부와 우리은행, 한국부동산원에서는 전세사기 피해 방지 및 가계대출 건정성 강화를 위해 ‘확정일자 정보 연계 시범사업 업무협약’을 서면으로 체결하였다고 18일날 밝혔다고 합니다.
이번 업무협약은 전세사기 피해를 예방하기 위해 국토부 등 관계부처가 발표한 ‘전세시기 피해 방지방안’의 후속조치라고 생각하시면 되십니다.
전세계약 주의사항- 전세계약시 확정일자
전세계약 주의사항 중 가장 중요한 것은 바로 확정일자입니다.
확정일자는 보통 해당 문서가 날짜에 존재하고 있었다는 것을 증명하기 위한 것으로 공증기관에 문서를 제시하면 공증기관은 공증을 청구한 해당 날짜를 문서에 기재하고 그 문서 상의 확정일자 도장을 찍는다.
전세계약 시에는 꼭 확정일자가 굉장히 중요하니 전입과 동시에 꼭 확정일자를 받아야 합니다.왜냐면 새로 입주한 건물이 경매에 넘어갔을 때를 대비하기 위해서 입니다.
만약에 확정일자를 갖추게 된다면, 경매대금에서 후순위 권리자나 다른 채권자보다 우선순위로 보증금을 받으실 수가 있기 때문입니다.
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전세계약 주의사항 – 문제가 되는 전세물건
1.전세가와 매매가가 동일한 물건
- 빌라의 경의 전세금액가매매금액이 동일하거나 거의 차이가 나지 않는 경우가 많이 있습니다. 이렇게 전세금과 매매가가 같다면 역전세가 될 가능성도 매우 높기 때문에 추후 문제가 발생할 가능성이 아주 높기 때문입니다
- 실거래가 조회를 통해 계약하고자 하는 집의 다른 세대들의 실거래가를 조회하거나 등기부등본을 열람하여 최근 매매금액을 확인해 보시는 것이 좋을 것입니다.
- 만약, 등기부등본이나 행당동에 최근 실거래가가 나오지 않는다면 주변 시세라도 확인하시는 것이 좋을 것입니다.
2. 전세 입주와 동시에 집주인이 바뀌는 매물(동시 진행)
- 이번에 방송에서도 나왔던 내용인데요. 기존임대인과 전세계약을 하고, 다른 명의자로 넘겨버리는 것을 동시 진행이라고 합니다
- 대부부 이런 경우를 세입자가 입주한 전세금과 동일한 금액으로 다른 사람에게 명의를 넘기는 경우가 많고 새로운 집주인은 단순 바지사장 느낌으로 애여 명의자인 경우가 많아 문제가 될 가능성이 매우 높습니다.
3. 시세 대비 너무 저렴한 물건 또는 비싼 물건
- 싸고 좋은 좋은집은 어느 나라에도 없다고 보시면 되십니다. 집의 상태에 비해 가격이 너무 저렴하다고 생각하다 생각 하시면 그 집은 위반건축물이거나 혹은 다른 문제가 있는 집이라고 생각하시는 것이 좋을 것입니다.
- 반대로 주변 시세에 비해 너무 비싸다면 아무리 집이 마음에 들어도 문제가 될 가능성이 높기 때문에 신중하게 결정하셔야 할 것입니다.
4. 보증보험이 불가능한 매물
- 우선순위 채권이 있거나, 시세 대비 전세가가 높은 집, 위반건축물 등의 경우에는 보증보험이 가입이 되지 않는다는 점 꼭 명심하기 바랍니다.
쉽게 말해 보증보험이 불가능한 집이라면 무언가 문제가 있는 물건이기 떼문에 보증사에서 가입을 거부하는 것이기 때문에 추후 문제가 될 물건이라고 생각하시면 되실 것입니다.
5. 신축빌라물건
- 모든 신축빌라가 문제사 되는 것은 아니지마, 이번 전세사기에 대한 보도는 신출빌라의 비율이 아주 높다고 보시면 되십니다. 이유인 즉 신축이라는 이유로 주변 시세에 비해 전세금액이 많이 높은 편이며, 동시에 임대인이 같은 금액으러(무캡투자) 동시 진행이 되어 왔기 때문에 문제가 될 수밖에 없는 것입니다.
- 신축빌라의 경우에는 준공 1년이 지나지 않았기 때문에 임차인이 보증보험을 가입할 수가 없다는 사실 꼭 기억하시기 바랍니다.
보증보험을 가입을 하려면 임대사업자인 임대인이 의무적으로 가입을 하여야 하는데 임대인이 보증보험을 가입하지 않거나 잠수를 타는 경우들이 있습니다.
이번 전세사기로 문제가 된 빌라왕 또한 보증보험을 가입해 주기로 계약서까지 쓰고 가입을 해주지 않아서 세입자들이 아주 힘들어 하는 중입니다.
6. 다수의 집을 보유한 임대인이 보유한 물건
- 공인중개인이 임대인은 능력이 있어서 집을 몇십 채 또는 부자라서 집이 몇백 채까지 있어요라는 말을 믿고 계약하시는 분들이 있을거라 생각되어집니다. 하지만 이런 다수의 집을 보유한 임대인의 경우 추후 문제가 될 가능성이 매우 높습니다.
다수의 집을 보유한 인대인의 경우 무캡투자로 무분별하게 명의를 넘겨 받았을 가능성이 있기 때문입니다 - 이렇게 다량의 집을 보유하고 있다면 언제가는 금리 영향이나 종부세 등 세금으로 인하여 재정 상태가 달라질 수 있을 것입니다.
이번 전세사기로 문제가 되었던 빌라왕 또한 종부세만 62억이 체납되어 대부분의 집이 압류가 된 상태입니다.
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전세계약 주의사항 – 꼭 넣어야하는 특약
전세계약 주의사항 중 꼭 넣어야 하는 것이 바로 특약이 있습니다 .
부동산 계약을 하실 때 꼭 내용을 보완하여 약정으로 넣어서 계약서를 완성하시기 바랍니다.
- 계약일부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지
- 근저당 포함 다른 대출 설정은 하지 않는다
- 위 사항을 위반했을 때는 임차인은 계약해지 요구가 가능하며, 임대인은 계약금 배액을 지불한다
- 임차인의 책임이 없는 시설물의 고장은 임대인이 수리
- 임대차 계약 만료일에 다른 임차인의 임대여부 상관없이 전세보증금 반환
- 인대인은 잔금지급일 전까지 하자보수를 해워야 한다.
- 건물에 설정된 근저당권은 잔금 지급시까지 말소한다. 어길 시 계약해지와 배상
전세계약 주의사항 – 전세사기 예방
- 보증보험 가입
- 국세 지방세 체납확인
- 공인중개인 확인
- 등기부등본 확인
- 특약 사항 확인
- 대리계약 시 실제 임대인 얼굴 확인
전세계약 연장 시 주의사항
- 집주인 실거주 여부
- 계약기간과 보증금 증액- 1년마다 전세보증금을 늘리려고 1년 단위로 계약을 원할 수 있습니다. 세입자 입장에서는 2년간 살수 있는 권리가 있기 때문에 보증금 증액이 있는지 없는지 꼭 확인하시기 바랍니다.
- 집주인의 임대사업자 확인- 렌드홈 홈페이지에서 내가 살고 있는 집의 집주인이 임대사업자인지 아닌지를 확인할 수가 있습니다.
- 임대사업자 여부에 따라서 갱신거부 불가와 의무 등이 달라지니 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
이 글을 마치며
오늘은 전세계약 주의사항에 대한 이야기를 해보았습니다.
혹시 전세계약을 하실 경우에는 위에 내용들을 잘 기억하고 계셨다 다시 한번 생각해 보시고 전세사기를 당하지 않도록 하시기 바랍니다.
오늘도 이 글을 끝까지 읽어주신 분들에게 감사의 말을 전하며
늘 행복과 축복이 함께하길 기원합니다.