안녕하세요. 오늘은 임대차 계약 시 주의상항에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
요즘 가장 뜨거운 뉴스는 바로 전세사기입니다.
한 평생 모은 전세자금을 한순간에 사기당한다고 생각하니 상상만으로도 정말 끔찍한 것 같습니다. 그래서 지금부터 원룸 또는 다가구주택 월세 전세 계약 시 주의 사항에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
임대차 계약 시 주의사항 – 월세 임대차 계약서 작성 시 주의사항
원룸 다가금주택의 월세 임대차 계약은 보증금이 많지 않고, 대부분은 소액임차인 보증금 범위 안에 들어가기 때문에 전입신고와 확정일자만 받으면 임차인이 보증금을 받지 못하는 경우는 거의 없다고 보시면 되십니다.
원룸같은 다가구주택의 경우 월차임에 수도요금이나 인터넷비용, 그리고 공용부분 청소비 등 여러 항목이 포함되어 있는 경우가 많이 있는데요. 상황에 따라 어떤 항목은 포함되고 어떤 항목은 제외되는 경우가 종종 있습니다.
특히 요즘에는 임대인이 임대차 신고 의무와 보증보험 의무 가입으로 월차임의 일부를 옵션 사용료나 공용관리비로 돌리는 경우가 많기 때문에 관리비에 어떤 항목이 포암되어 있는지 정확하게 확인을 해야합니다.
*원룸이나 다가구주택 월세 계약을 할 경우에는 보증금이 많지 않다보니 임대인이 참석하지않고 계약을 하게되는 경우들이 종종 있습니다.
원칙적으로는 당연히 임대인의 동석하에 계약을 해야하지만 임대인이 다른 지역에 사는 등 피치못할 사정이 있는 경우, 신분증과 위임장 등 관련 서류와 함께 등기부상의 명의인과 은행계좌의 명의자가 동일한지 등 임대인의 신원을 확실하게 확인을 해야합니다.
임대차 계약 시 주의사항 – 전세 임대차 계약서 작성 시 주의사항
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원룸 다가구주택의 전세 임대차 계약의 핵심은 누구나 그렇듯이 보증금을 안전하게 반환받을 수 있는가에 대한 것일 것입니다.
가계약금을 넣기 전에 이미 건축물대장과 등기부등본을 확인하였지만, 계약서를 작성하기 전에 등기부등본상 변경사항이 있는 한번 더 확일을 해야하고 자금을 완납하기 전에 마지막으로 한번 더 확인 또 확인을 해야 합니다.
그리고 보인 이외에 다른 선수위 세입자들이 있다면 전입세대열람원이나 확정일자부여현황 등 관련내용을 확인하셔야 합니다.
임대인의 동의가 있다면 계약서 작성전에도 열람이 가능하지만 아직까지 현장에서는 활성화되어 있는 부분은 아니지라 이 부분은 계약을 해주시는 공인중개사 분들께 확인을 요청하시는 것이 좋을 것입니다.
그리고 마지막으로 임대인의 국세나 지방세 등 체납된 세금이 없는 것까지 정확하게 확인을 하시는 것이 좋을 것입니다.
임대차 계약 시 주의사항 – 전세 월세 임대차 계약 시 특약사항
일반적으로 계약서 작성 시 주의사항과 특약사항 이외에 월세와 전세 공통적으로 애완동물을 키우는 것이 가능하지 여부와 가능할 경우 애완동물로 인한 손해 및 피해를 어느 정도까지 배상할것인지, 불가능할 경우 임대인의 동의없이 키울 경우 어떻게 해결할 것인지 특약사항으로 명확하게 정해두는 것이 좋을 것입니다.
그리고 보증금 납부를 위해서 전세대출을 받아야 한다면 임대임의 협조와 함께, 본인의 신용에 문제가 있는 것이 아니라 불법건출물 등 임차할 주택에 문제가 있어서 대출이 실행되지 않을 경우 즉시 계약금을 반환하기로 한다는 특약사항을 작성하여야 합니다.
그 외 전세보증보험 가입이 불가하다면 계약을 해지하기로 한다거나, 본인이 꼭 필요하다고 생각하는 조건들이나 내용이 있다면 상호협의하여 특약사항으로 작성해 주는 것이 좋을 것입니다.
임대차 계약 시 주의사항 – 임대차 계약 전후 반드시 확인해야 할 사항
보증금 대부분이 최우선변제금 범위에 속하는 월세와 달리, 전세는 목돈이 들어가는 만큼 위험성이 큽니다. 어렵지 않으니 최소한 등기부등본 정도는 볼 수 있도록 검색해본 뒤 계약을 진행하시기 바랍니다.
계약 전 확인해야 할 사항은 아래와 같습니다.
[선순위 근저당]
선순위 근저당이 있는 물건은 저렴합니다. 근저당+전세금이 시세보다 다소 낮은 경우 계약해도 됩니다. 단 이 경우에는 향후 시세 하락 가능성을 충분히 고려해야 합니다.
*특약사항에 ‘전세금으로 대출금 완납, 계약 당일 대출 발생시 거래 취소’ 등의 특약을 넣고 계약 다음날 등기부등본을 한번 더 발급해 살펴보는 것이 좋습니다.
[국세, 지방세 완납 증명원]
세입자가 선순위라도 소유주가 체납한 세금이 있다면, 향후 경매시 배당금에서 먼저 차감됩니다. 세금 체납여부를 확인하기 위해 증명원을 보여달라고 하는 것이 좋습니다.
[보증보험]
전입, 확정일자 외에 보증보험을 받아두는 것이 좋습니다. 향후 경매에 넘어가더라도, 소유자가 보증금을 내주지 않더라도 보험을 통해 돌려받을 수 있기 때문입니다. (보증신청가능여부 확인 필수)
임대차 계약 시 주의사항 – 계약 후 발생할 수 있는 사항
[전세보증금 인상 요구]
전세→근저당 발생→보증금 증액시 후순위로 대항력을 상실할 수 있습니다. 경매에 넘어가면 담보대출보다 먼저 살고 있었다고 해도 낙찰 후 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다. 소유자가 보증금 인상을 요구하면 등기부등본을 꼭 확인해보시기 바랍니다.
보증금+근저당 총액을 계산했을 때 향후 문제될 소지가 있다면, 보증금 대신 월세를 증액하는 방향도 좋습니다.
[경매로 넘어간 경우]
손실을 최소화해야 합니다. 배당금을 얼마 받을 수 있는지 확인하고, 대항력 있는 선순위의 경우 가능한 임차인이 낙찰 받는 것이 최선이라고 볼 수 있습니다.
* 만약 다른 부동산을 소유하고 있다면 같은 해 발생한 양도차손과 양도차익을 합산해 양도소득세를 절약하는 방법으로 손해를 만회할 수도 있습니다. (부동산 절세의 기술 참조)
임대차 계약 시 주의사항 – 혼자하기 어려운 경우
월세 계약 시 어려움이 있을 땐 적극적으로 도움을 받으시기 바랍니다.
대표적으로 국토교통부와 LH에서 운영하고있는 전세임대포털(jeonse.lh.or.kr)과 마이홈포털(www.myhome.go.kr) 를 통해 도움을 받는 방법이 있습니다.
또는 서울과 광주시 등의 자치구에서 1인가구를 위한 전월세 안심 계약 도움서비스를 시행하고 있는 중입니다.
이 글을 마치며…
오늘은 임대차 계약 시 주의사항에 대해 알아보았습니다. 이 외 혹시 직거래 임대차 계약서를 작성할 때는 법무부 홈페이지에 있는 ‘주택임대차 표준계약서’를 이용하는 게 좋다고 전문가들이 말하였습니다.
이 표준계약서에는 세입자의 권리를 보장하는 특약 사항 등이 명시돼 있고, 계약 전 필수 확인 사항과 세입자 보호 규정 등에 대한 정보도 담고 있기 때문이라고 하니 잊지 말고 꼭 기억하시길 바랍니다.
오늘도 이 글을 끝까지 읽어주신 분들에게 감사의 말을 전하며
늘 행복과 축복이 함께하길 기원합니다.