평생 일하여 장만한 집 한채 그 외 노후를 준비하지 못하신 분들이 우리나라에는 아주 많이 있습니다. 하지만 우리나라는 노인들에게 상당히 낮은 연금금여액과 대조적으로 높은 소비자 물가로 인해서 한국 노년층들은 더욱더 힘든 삶을 살아가야 하는데 그것을 제도적으로 보완해 줄 만한 것이 없습니다.
하지만 주택연금이 출시되면서 이러한 걱정은 조금이나마 줄어들게 되었습니다.
그래서 지금부터 주택연금대출에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
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주택연금이란?
주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있도록 국가가 보증하는 제도입니다.
부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 공시가격 9억원 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유하신 분이라면 누구나 이용할 수 있습니다.
다주택자인 경우에도 부부 소유주택의 공시지가를 합산한 가격이 9억원 이하이면 신청할 수 있습니다.
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주택연금대출 – 주택가격 및 가입자의 연령
주택가격
- 주택연금 월지급금을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용합니다. 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세, KB국민은행 시세를 순차적으로 적용하고 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용됩니다.
가입자의 연령
- 연령은 부부 중 나이가 젊으신 연소자 나이를 기준으로 합니다. 주택연금 월지급금은 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 많아지게 되고, 연령이 낮을수록 월지급금이 줄어들게 됩니다.
주택연금대출 -주택연금 담보제공방식
주택연금은 주택소유자가 소유권을 가지고 공사는 담보주택에 저당권을 설정하는 저당권방식과, 주택소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을 담보로 취득하는 신탁방식이 있습니다.
*주택연금 이용 중 담보설정방식 변경이 가능합니다.
주택연금대출 – 주택연금수령방식
평생 동안 매월 연금방식으로 수령하는 종신방식과 일정기간 동안 받는 확정기간혼합방식이 있습니다. 이용 중 의료비 등 필요 시 목돈을 수시로 찾아 쓰는 개별인출제도를 활용할 수 있습니다.
일반 주택연금
55세 이상의 노년층이 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 평생 동안 매월 연금으로 수령
주담대 상환용 주택연금
주택담보대출 상환용으로 인출한도(연금대출한도의 50~90%) 범위 안에서 일시에 목돈으로 찾아 쓰고 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 수령
우대지급방식
부부기준 2억원 미만의 1주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반 주택연금 대비 최대 20% 더 수령
주택연금대출 – 주택연금 상품종류
평생 동안 매월 연금방식으로 수령하는 종신방식과 일정기간 동안 받는 확정기간혼합방식이 있습니다. 이용 중 의료비 등 필요 시 목돈을 수시로 찾아 쓰는 개별인출제도를 활용할 수 있습니다.
-종신방식
-확정기간 방식
가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식입니다. (대출한도의 5%를 의무설정 인출한도 설정)
주택연금대출 – 주택연금 이용시 비용 및 통장
주택연금대출 이용 시 비용
- 주택연금 가입 시 비용은 초기보증료, 연보증료, 대출이자가 있으며 가입 시 직접 내는 비용은 감정평가수수료*, 등록면허세(지방교육세포함) 등이 있습니다.
*우대형 주택연금 가입자는 필요시 감정평가수수료 지원
주택연금 지킴이 통장
- 주택연금 월지급금 중 최저생계비에 해당하는 금액(185만원)까지만 입금이 가능하고, 입금된 그액에 대한 압류가 금지되어 보다 안정적인 주택연금 수령을 가능케 한 주택연금 전용계좌입니다.
주택연금대출 장점
평생거주, 평생지급
- 평생동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장해드립니다.
- 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이 100% 동일금액의 지급을 보장해 드립니다.
국가가보증
- 국가가 연금지급을 보증하므로 연금지급 중단 위험이 없습니다.
합리적인 상속
- 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
연금지급총액=1월지급금 누계 +2수시인출급+3보증료(초기보증료 및 연보증료)+4(1,2,3)에 대한 대출이자
- 2024년까지 지방세특례제한법 시행령으로 정하는 1가구 1주택에 한해 재산세 감면
- 주택연금 가입주택이 5억원 이하이면 재산세(본세) 25%감면(5억원 초과주택은 5억원에 해당하는 재산세(본세) 25%감면)
- 저당권설정 시 등록세액의 20%, 이용 시 재산세(본세)액의 20%에 해당하는 교육세를 부담하셔야 합니다.
- ‘주택공시가격 등’은 지방세법 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장･군수가 산정한 가액임
- 1가구 1주택은 지방세특례제한법 시행령에서 정함
- 등록면허세 감면은 2024년말 일몰예정
주택연금대출 – 종신지급방식
(정액형,2023년 3월1일 기준)
-일반주택
예시 – 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 90만원 1천원을 수령합니다.
-노인복지주택
예시 – 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 78만원 4천원을 수령합니다.
-주거목적 오피스텔
예시 – 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 72만원 9천원을 수령합니다.
주택연금대출 지급정지 사유
- 첫째, 부부 모두 사망한 경우 : 가입자만 사망한 경우에는 배우자가 채무인수 후 계속 이용 가능
- 둘째, 부부 모두 주민등록을 이전한 경우 : 가입자와 배우자 모두 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 다른 것으로 확인된 경우. 다만, 입원 등 한국주택금융공사 사장이 정하여 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유(이하 “실거주 예외 인정사유”)로 공사의 승인을 받은 경우는 제외
- 셋째, 장기 미거주의 경우 : 부부 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우. 다만, 실거주 예외 인정사유가 있어 공사에 미리 서면통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우 제외
- 넷째, 주택 소유권을 상실하는 경우 : 매각, 양도로 소유권 이전, 화재 등으로 주택 소실 등
- 다섯째, 처분조건약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용 : 일시적 2주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 미처분
- 여섯째, 주거목적 오피스텔을 주거목적으로 사용하지 않는 등
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주택연금대출 지급조정 사유(우대방식)
- 우대지급(혼합)방식을 선택하는 경우에는 고객과 배우자의 보유주택수는 1주택으로 제한되며, 가입 후에도 보유주택수를 조사하여 우대자격여부를 검증합니다. (최초 월지급금 실행일로부터 1년이 경과한 때부터 연 1회에 한하여 검증)
- 공사의 검증 절차에 따라서 주택연금 가입 후 담보주택 외의 주택을 보유하신 것을 공사가 확인한 경우에는 6개월 이내에 해당 주택을 처분할 것을 요청드리며, 처분하지 않으신 경우에는 연금대출(월지급금, 인출한도 등)을 90%수준으로 조정하여 지급합니다.
- 다만, 월지급금 등이 조정된 이후에 담보주택 외의 주택을 처분하고 그 사실을 증빙서류 등으로 입증하실 경우에는 다음 월지급금 지급일부터 조정된 금액을 회복하여 지급합니다.
이 글을 마치며.
오늘은 주택연금대출에 대한 금융정보를 알아보았습니다.
우리나라는 주택연금 역사가 10여 년 정도밖에 되지 않았기에 어떤 부작용이나 문제가 생길지 지금은 쉽게 말할 수 없을 것입니다. 하지만 흔히 쉽게 생각하는 것처럼 일방적으로 가입자에게 유리하지 않을 수도 있으니 잘 생각하시어 가입하시기 바랍니다.
그리고 주택가격이 상승할 경우 주택가격 상승분이 연금 수령액에 반영되지 않는다는 점은 꼭 인지하어, 주택연금을 신청 할 것인지, 일반 주택담보대출을 받아 사용하는 것이 유리할지, 전체적으로 충분히 따져보고 고민하여 선택하시기 바랍니다.
오늘도 이 글을 끝까지 읽어주신 분들에게 감사의 말을 전하며
늘 행복과 축복이 함께하길 기원합니다.